今やアパマン経営者にとって救世主と言っても過言ではない法人化。本書ではアパマンの法人化に関するノウハウと共にデメリットに関しても全てオープン。

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タイトル
改訂増補版 アパマンも法人経営の時代です!
サブタイトル
デメリットについても具体例で徹底解説
著者・編者・訳者
鹿谷哲也著
 
しかたにてつや
発行年月日
2014年 8月 22日
定価
2,484円
ISBN
ISBN978-4-7948-0975-9 
判型
A5判並製
頁数
360ページ

著者・編者・訳者紹介

著者-鹿谷哲也(しかたに・てつや)-
公認会計士・税理士。
1952年香川県生まれ。
(株)鹿谷総合研究所代表取締役、公認会計士鹿谷会計事務所所長。
著書に『2013年改訂版 家主さん、地主さん、もっと勉強して下さい!』『アパマン経営、なぜ失敗するのか?』(いずれも新評論)等。

内 容

 アパマン経営といえば、今までは個人経営が圧倒的に多かったのであるが、最近になって法人経営が急増している。このことは様々な所でセミナーが開催されたり関連著書が出版されていることからも裏付けられる。ところで法人化の最大のメリットは個人経営の場合よりも不動産所得に対する税金が少なくなることにあるが、法人経営の場合には様々なコスト(不動産取得税、登録免許税、借り換えに伴う違約金、会計事務所報酬等々)がかかるし、相続税に至っては逆に増税になるケースも多々ある。にもかかわらず損得計算をしないまま安易に実行してしまうケースが後を絶たない。私の事務所では昨年来、「財産クリニック」というサービスをスタートしたが、これは所有している財産の評価から診断、処方箋の作成までの一連の業務を専用ソフトである「タックスプランナーpro.」で行なう相続・事業承継サービスのことである。お陰様で非常に沢山のお客様にご利用いただいているが、その経験を踏まえて感じるのは、こうした詳細なシミュレーションをすることなく、勘と度胸だけで安易に実行に移される方がかなりおられるのではないかということである。これには恐怖心すら抱くことがある。というのも、既によそで何らかの提案を受けたという方々のケースを見てみると、その提案どおりに実行すれば、明らかにマズイ結果が招来されるからである。そこで今回の改訂に当たっては、初版刊行後に経験した様々な事例を追加するだけでなく、こうしたデメリットになるケースについてもできるだけ詳しく紹介することとした。
(著者 鹿谷 哲也)

目 次

改訂に当たって ⅰ
はじめに ⅲ

第1章 今まで、なぜ個人経営が多かったのか? 1
1.そもそも土地を所有していたのは個人だけだった 3
2.法人に土地を売却すると譲渡所得税がかかるから 6
3.相続税対策のためには個人で建てたほうがメリットが大きいと考えられていた 9
4.銀行が融資に消極的だった 16

第2章 なぜ今、法人経営なのか? 19
1.法人経営のほうが税制上、有利だから 21
 ①所得税は高くなり、法人税は逆にドンドン安くなっている 21
 ②給与だと給与所得控除を引ける 25
 ③各種の規制措置は個人だけが対象 28
 ④所得分散は法人のほうがラク 30
 ⑤各種の経費算入も法人のほうがラク 33
 ⑥利益調整も法人だと認められやすい 36
2.デフレで手取り収入がドンドン減っているから 38
3.金融機関が融資に積極的になってきたから 40
4.サラリーマン家主が増えてきたから 42
5.寿命が長くなり、相続上も法人経営が有利になってきたから 44
6.生命保険では法人加入が圧倒的に有利だから 46
7.自計化により、法人の場合でも税理士報酬が安くなってきたから 47
8.最低資本金の廃止等により、法人を設立する敷居がかなり低くなってきたから 48
9.「会社のオーナー」になれるから 49

第3章 どこまで増えるアパマン経営における所得税、相続税 51
ここまで増える所得税 53
1.家賃収入が減っても所得税が増える仕組み 53
2.ここまで増える所得税 58
 ケース1…家賃収入が5,000万円で元利均等、定率法を採用したケース 62
 ケース2…ケース1を単純に2倍の規模にしたケース 73
 ケース3…事業規模が格段に小さく、年間の家賃収入が600万円ほどのケース 76
 ケース4…家賃収入が5,000万円で元金均等、定率法を採用したケース 80
 ケース5…家賃収入が5,000万円で元利均等、定額法を採用したケース 86
 ケース6…家賃収入が5,000万円で元金均等、定額法を採用したケース 88
 ○四つのケースを比較してみると 90
 ○節税対策を実行した結果、税率が一律20%になった場合の比較 96
ここまで増える相続税 104
1.アパマンからの手取り収入を無視した場合の相続税 105
2.アパマンからの手取り収入を考慮した場合の相続税 114
アパマン建てたら相続税が増えた! 118

第4章 こんなに違う、個人経営と法人経営 131
「税金」の比較 133
1.決算書の種類 134
2.課税所得金額の比較 135
「相続」の比較 157
1.相続財産の種類 158
2.相続手続き(名義変更)等の容易性 162
3.遺産分割の容易性 164
4.相続税の節税の容易性 166
5.相続税の納税の容易性 168

第5章 法人化に当たって検討しておくべき重要ポイント 171
1.合同会社ではダメなケース 173
2.大きく違う、現金出資と現物出資 176
3.法人化のコストは、この程度です 181
4.法人化のコストは誰が負担し、どのようにして支払うのか? 184
5.現物出資の場合、資本金はどのようにして決めるのか? 187
6.法人の目的はどうするか? 191
7.地代は、こうする! 193
8.こんなに違う、役員と従業員の取り扱い 199
9.決算日は会計事務所に相談してから! 203
10.税金だけでは決められない、最適給与シミュレーション 208

第6章 お勧めしたい法人経営の具体的事例紹介 215
 ケース1…個人で購入するよりも法人で購入したほうが税金が安くなるケース 217
 ケース2…個人で所有していた物件のうち、所得が増えてきた物件だけを法人所有にするケース 224
 ケース3…相続対策のため父親個人がアパマンを建てたが、相続が終わったので法人所有にするケース 231
 ケース4…広大地評価を受けられるように法人所有にするケース 238
 ケース5…貸ビルを法人に売却して建物に係る消費税の還付を受けるケース 250

第7章 法人化がデメリットになるケース 257
所得税対策にならないケース
<法人経営>
 ケース1…それほど所得の多くない方が利回りの低いアパマンを借入金で購入するケース 260
 ケース2…規模の小さいアパートを建設するケース 273
<法人化>
 ケース3…残存耐用年数が短いため、どの銀行も返済期間の延長に応じてくれないとか、キャッシュフローが良くないので金利の軽減を受けられないケース 287
<法人化>
 ケース4…建物の簿価に比較して借入金残高のほうがかなり多いケース 293
相続税対策にならないケース
<法人経営>
 ケース5…比較的高齢の方が相続税対策のためにアパマンを建設するケース 300
多額のコストがかかるケース
<法人化>
 ケース6…多額の登録免許税、不動産取得税がかかるケース 316

第8章 「財産クリニック」を受けてみませんか? 327
Q1.「財産クリニック」とは何ですか? 328
Q2.どうして、このようなサービスを始めたのですか? 331
Q3.具体的に、どういったことをするのですか? 334
Q4.「財産クリニック」の具体的な流れはどうなっていますか? 339
Q5.料金は、いくらほどかかりますか? 345

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